12月初。

铜锣湾时代广场揭幕礼，典礼上宾客云集，一睹这座耗资仅20亿港币，第一年租金却高达6.5亿港币的‘聚宝盆’。

耗资仅20亿，是因为不需要地价、补地费。这幅土地原本是香港电车总厂，而香港电车隶属九龙仓集团的非上市企业（被私有化）。

租金高达6.5亿港币，是因为‘时代广场’足足有240万平方尺的商业面积，比交易广场还大40万平方尺；特别是商场面积，时代广场拥有一幢16层高的综合性商场，共容纳300间商店、18间食肆、4间戏院和700个泊车位；除此之外，还有两幢写字楼大厦，一个高46层，一个高36层。

今年（1988）是1984~1988年这五年时间，地产升水最高的一年：中环写字楼普遍升水高达4成，交易广场的租金更是达到56~62港币每平方尺；港九住宅的价格，也已经超过1981年巅峰（1300），而达到1500港币每平方尺。

今年地产形势之所以如此好，是因为海外很多国家都来香港成立办事处和分公司，准备以香港为跳板，进军内地的商业。

现场。

林志超和港督卫奕信等人进行剪彩仪式，他不学郑裕桐，宁肯等一年的访港政要来为自己的‘杰作’剪彩，也不会轻易举行开业典礼。

湾仔的会展中心，11月份就开始启用，但揭幕礼却没有举行，因为在郑裕桐看来，香港是世界著名大都会，总会有国家一级的政要访港。所以，他宁肯等，也不会轻易举行揭幕礼。

而林志超则不同，他投资的大项目实在太多，基本上在开业两三个月内，就会揭幕礼。外宾也会邀请一些，但不会等国家一级的政要。

现场，卫奕信笑着说道：“铜锣湾的时代广场，不比纽约的时代广场差！”

这算是一句玩笑话！

林志超同样幽默的道：“我觉得是这样的！谁能想到，香港前面三十年发展如此快；所以，谁也不敢说未来的香港发展不如纽约呢！”

周围的人忍不住笑了起来，很显然港督和林生都是在开玩笑。

林志超心里却说道，你们怎么也不会想到，未来的铜锣湾租金，是超过纽约的，成为全球最贵的零售区域。当然，再后来又发生了巨大的变化

当天卫奕信也是很高兴的，在他的任期内，每一个大型建筑的落成，都是他任职生涯的一个业绩。当然他任期内最大的贡献，那便是港府在今年宣布的‘新机场方案’。

本来，林志超当年提出‘新机场方案’后，虽然被政府否决，但政府很快成立了工作小组进行研究；若不是尤德死在任上，可能1987年就会官方宣布。

结果换届的影响，导致新机场方案今年才正式官宣。

不过林志超知道，官宣归官宣，但接下来还有一些列事情等着。新机场怕是得1997年回归后，才会正式投入使用。

酒会结束后。

林志超和林瑞海，父子俩回到海港城的九龙仓集团总部。

“父亲，新加坡乌节路有幅商业地皮，将在明年1月份进行公开招标！这幅地皮可兴建约50万平方尺的购物中心和商业大厦组合广场所以，我想利用新加坡马可勃罗酒店进行投标，价格3.01亿新币.一旦中标，我想打造一座‘连卡佛广场’”

这小子，真是勇猛得很，林志超心里评价道。

九龙仓持股78%的新加坡马可勃罗酒店（全面收购未成功，故持股较高），这家上市公司的资产值，已经翻了不少。

其中宝珑坊大厦，1986年底购买时价值1亿新币，如今至少价值1.6亿新币，账面获利6000万新币（3.3亿港币左右）；其中百丽宫后段地皮，购买下来是7000万新币，如今价值1.4亿新币，账面获利7000万新币。

再加上新加坡的马可勃罗酒店（四星级）非常赚钱，堪比五星级酒店，所以这家企业市值也是上涨了近两倍。

九龙仓集团控制着两家新加坡的大型上市公司，连同林瑞海也成为新加坡的名流，更传出他准备移民新加坡的事情。

林志超说道：“既然你看中了，那就去投标，我没有什么意见！”

虽然他这样讲，但林瑞海依旧继续说道：“嗯，我打算先将百丽宫后段地皮，以1.3亿新币出售给九龙仓集团，这样新加坡马可勃罗酒店可以获利6000万新币，回笼1.3亿坡币。再加上新加坡马可勃罗酒店账上的现金流，已经达到地价的7成多，后续连卡佛广场则通过贷款完成。”

林志超说道：“我看可以！”

他都已经减少发表意见，毕竟儿子真的很优秀。如今他能给儿子们的意见，只有发展趋势的分析。

如今九龙仓集团一年获利20亿左右，所以债务在90亿港币，倒也不算多；特别是，目前银行利息仅8%左右。如此低的利息，是八七股灾后，香港银行公会数次减息，全球也差不多是这个趋势。

目前，九龙仓集团在香港拥有两大核心商业综合体——海港城、时代广场，这是主要的利润来源，其它资产还有连卡佛百货集团、天星小轮、香港电车等；其次，九龙仓集团持股新加坡最大商业集团‘新加坡置地’的51.5%股权，有持股新加坡马可勃罗酒店78%股权。

后续，还有海港城的‘重建工程’——五座大型高档住宅楼，重建成五座一流甲级写字楼，预计增加商业楼宇面积近400万平方尺。从这一点可以看出，怡和当年是有多么的保守，居然在九龙仓码头建了五幢高档住宅，而不是商业楼宇。

到了1992年，九龙仓集团又集中精力，在内地投资商业地产。

九龙仓集团今年偿还一些债务后，负债将会剩下70亿港币出头，每年需要支付5亿港币的利息；好在利息一半是支付给自家的银行，所以也无需心痛。

翌日，林志超带着林瑞寰来到‘长江广场’视察工作。这个占地面积达到30万平方尺的商业综合体，目前已经落成，并将在明年3月份正式揭幕。

整体规划就是一个五层购物中心（地上三层、地下两层），上面是四座摩天大厦（两座酒店及酒店服务式住宅、两座写字楼），如图

总计500万平方尺的商业面积，让长实集团超越九龙仓集团，成为香港最大的商业地产公司。

“父亲，租赁率已经达到96%购物中心将在春节前夕进行正式营业”林瑞寰高兴的汇报道。

长江广场的购物中心，汇聚着香港最多的奢侈品牌、世界一流品牌，就是放眼整个世界，也能排进前五的‘奢侈品牌云集中心’，包括路易威登、Dior、爱马仕、Prada、Gucci、Cartier、Alfred Dunhill、Lanvin等，几乎没有一个奢侈品落下。

当然，这也得力于香港如今在世界的地位——世界性大都市，连接中西桥梁的国际性大都市。特别是今年，想来香港投资的海外企业，创下有史以来最多的记录。

正因为如此，在招商仅八个月的时间，长江广场便已经云集了世界所有的奢侈品。当然，长实集团是有和各家奢侈品建立一个合作机制的。

林氏家族拥有香港最大、地段最好、位置最多的商业地产，正因为如此，世界的知名品牌很早就已经和长实集团建立一种合作关系。

这种合作关系，以后将在内地起到很大的作用。当然这个合作是平等的，甚至可以说长实集团还是强势一方。

林志超说道：“嗯，两家酒店的工作情况呢？”

林瑞寰回道：“丽思卡尔顿酒店、JW万豪酒店都已经在做最后的准备，明年三月份将陆续营业。由香格里拉酒店管理的酒店服务式住宅也已经准备妥当，将在春节前夕影业”

林志超点点头，引进的这两家酒店品牌，是需要支付5%营业额作为管理费，其实就是‘特许经营’。

参观了一阵后，林志超带着林瑞寰来到不远处的湾仔新街。

“瑞寰，让人收购新街这里的物业，争取以后能在这里搞个长江广场第二期项目。不要打草惊蛇，找机会慢慢收购就行，哪怕是十年，都完全不是问题。若是在这里可以修建一幢摩天大厦，我们便可以通过地下通道和长江广场第一期连接起来。”

林瑞寰眼前一亮，说道：“父亲考虑得周到，整个金钟地段被我们打造成一流的商业区域，若是能在湾仔可建长江广场二期，想必能有很好的回报。新界这边基本都是老式住宅，只要有耐心，收购起来问题不大。我一定安排好，不打草惊蛇！”

为什么说是‘打草惊蛇’，因为香港有不少从事‘打钉楼’的人，后世还有‘钉王’陈桂宏，在北角水星街以几百万落钉，让李兆基无奈的掏出1个亿港币。

李兆基本来就是靠着并楼发展起来，所以和‘打钉楼’的人交道最多。

专门从事打钉楼的人，不一定是社团，但一定是不怕死的‘烂脓’，超级富豪看见了，照样乖乖掏钱。毕竟，越是有钱，越是不会用极端手段对付别人。

考察了一会后，林志超心满意足的回到办公室。

今年是长实丰收的一年，交易广场第三期在七月开业，长江广场也已经招租完毕，仅这两个项目，就为长实集团带来庞大的利润。

至于还有三个大型商业项目——新加坡泰富广场、长江集团中心、九龙泰富广场，则分别在1989年、1990年、1993年开业。

“瑞寰，明年初开始，要在1年的时间内，最迟不能超过1年半，尽可能套现日本的地产投资。这个泡沫，已经足够大了，一旦破裂，将是有史以来最大的泡沫破裂。”

林瑞寰表情认真的说道：“嗯，我明白了！从明年上半年开始，东田公司逐渐套现商业综合性大厦和商业土地，至于来福士广场，则减持手中的股份.”

林志超满意的点点头，东田公司在日本的物业资产价值，已经高达130亿美金以上，就算偿还掉贷款后，总价值也会在100亿美金以上。

仅次一项，长实集团将获得40亿美金的回笼，利润高达三十多亿美金；而另外一个合伙人——维港投资，则获利五十多亿美金。

与此同时。

日经指数也高达32000点，等到34000点时，林志超投资的股票也该出售了。预计，可以获利60亿美金。

除了地产、股票之外，八达通金融集团还一直在投资‘日经期指’，几年下来已经获利七八亿美金；晚点做空日经一把，便能获得更多的利润。

别看林志超在日本赚的钱很多，但对于一个股市总市值四五万亿美金，仅东京物业就可以买下美国的庞大市场来说，区区150亿美金至200亿美金，根本算不上多大的比例。

华人行大厦，八达通金融集团总部。

林志超在办公室接待了‘恒丰银行’的总裁林本丰、副总裁桑德斯，听取了他们的工作汇报。

恒丰银行，是恒隆银行、海外信托银行合并而成。海外信托银行在今年四月份被私有化，随后和恒隆银行在10月份进行合并成‘恒丰银行’。

而如今，恒丰银行的重资产已经高达200多亿港币，存款也达到1000亿以上（其中林志超及其公司的存款达到一半），成为香港的大型华资银行。

“目前，恒丰银行的信用情况如何？”

桑德斯这个副总裁，主要负责商业银行部分，他认真的说道：“今年的结构调整，造成了一定的影响整体来说，在华资银行当中，是仅次于恒生、东亚银行的银行”

第一不是上市银行，财务无需公开；第二是家族银行的性质太重，让人有些顾虑。

抛开林志超存进去的60亿美金，以及几家林氏企业存入的部分现金流，恒丰银行也就500多亿的存款。

可以理解！

毕竟林志超也没有想过‘恒丰银行’发展很庞大，更多的是扩展其投资银行的规模。

“嗯，商业银行部分，通过优质的服务、设备系统的更新长期健康的发展，就已经足以。”林志超说道。

“好的，我明白！最近我们打算引进日本的自助式户口查账系统，加强自动柜机的服务功能性.提高银行的服务。”

自动柜机，视为这个时代银行的一个先进发展模式。

林志超笑道：“你说的这个查账系统，我突然想到广告创意，就叫做“万能叔叔”，客户透过银行卡，可以查看户口结余嘛！”

桑德斯眼前一亮，说道：“老板这个广告创意真的很不错，简单突出的效果！”

林志超点点，随后谈起投资银行的事情。

目前，恒丰银行的投资部门，主要是在香港、新加坡、伦敦、纽约的四个投资部门；自己投资的项目，就是投资恒指、日经指数期指、美元/日元外汇，这三个品种。

林志超将有杠杆的金融投资，全部让恒丰银行来做。维港投资、家族办公室则只投资股票和地产等较稳定的产品。

这样一来，林志超手中相当于有三个‘金融机构’，都是属于他个人的‘私人财产’。